Nel diritto al risarcimento del danno sorto in capo al promittente venditore a seguito dell'accertato inadempimento del promissario acquirente sussiste il ristoro di tutti i danni, comprensivi di danno emergente quanto di lucro cessante

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GOLDONI Umberto - Presidente

Dott. PROTO Cesare Antonio - Consigliere

Dott. PETITTI Stefano - rel. Consigliere

Dott. MANNA Felice - Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentato e difeso per procura speciale a margine del ricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS),

elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimata -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Torino n. 328/10 depositata in data 9 marzo 2010;

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 dicembre 2013 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;

sentito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. GOLIA Aurelio, che nulla ha osservato in ordine alla relazione ex

articolo 380-bis cod. proc. civ..

FATTO E DIRITTO

Ritenuto che con sentenza n. 485 del 24 gennaio 2008, il Tribunale di Torino dichiarava risolto il contratto preliminare di vendita sottoscritto tra

(OMISSIS) e (OMISSIS) s.n.c. il 25 novembre 2003 per inadempimento della (OMISSIS), con conseguente condanna della societa' al

risarcimento del danno patito dall'odierno ricorrente e quantificato nella somma di euro 43.000,00;

che il sig. (OMISSIS) aveva convenuto in giudizio la societa' poiche' la riteneva inadempiente al suddetto contratto inerente un capannone di sua

proprieta', per il prezzo di euro 380.000,00;

che, a seguito della promessa d'acquisto, il (OMISSIS) aveva provveduto a disdire i contratti di locazione agli occupanti, ma, prima della stipula del

contratto definitivo, la societa' acquirente aveva comunicato all'immobiliare Le Tegole, mediatrice nella stipula, l'insorgenza di alcune

problematiche che la rendevano impossibilitata all'acquisto;

che nella sentenza di condanna il Tribunale determinava l'importo del risarcimento del danno nella differenza tra il prezzo pattuito per l'acquisto

dell'immobile e il prezzo ricavato dalla successiva vendita dell'immobile a terzi (euro 333.000,00), tenuto altresi' conto della caparra a suo tempo

versata dalla soccombente;

che per la riforma della suddetta sentenza la (OMISSIS) s.n.c. adiva la Corte d'Appello di Torino, sostenendo che l'unico rapporto intercorso tra le

parti sarebbe stato quello del 1 dicembre 2003, ovvero un secondo preliminare successivo al primo, del quale riportava integralmente le

condizioni; insisteva inoltre per l'accertamento della legittimita' del recesso operato per giusta causa, essendo venuta meno la necessita'

dell'utilizzo del capannone e sosteneva che di conseguenza nulla fosse dovuto al (OMISSIS) a titolo risarcitorio; in subordine, chiedeva la riduzione

dell'ammontare del danno liquidato in favore della controparte;

che il (OMISSIS) si costituiva chiedendo il rigetto dell'appello proposto e insistendo, in sede di appello incidentale, per il riconoscimento a suo

favore degli ulteriori danni da mancato guadagno per la mancata utilizzazione del bene, causato dalla disdetta di tutti i contatti di deposito in corso

in vista della vendita alla (OMISSIS) s.n.c.;

che la Corte d'Appello di Torino, con sentenza n. 328 del 2010, depositata il 9 marzo 2010, in parziale riforma della sentenza di primo grado,

confermava la responsabilita' della (OMISSIS) s.n.c, rideterminando pero' per difetto il danno subito dal (OMISSIS) nella misura del 40% della

differenza tra prezzo pattuito con il preliminare e prezzo realizzato dal (OMISSIS) in sede di successiva vendita, condannando la (OMISSIS)l s.n.c.

al pagamento della somma di euro 14.800,00;

che per la cassazione di questa sentenza (OMISSIS) ha proposto ricorso, notificato presso il domiciliatario, nelle forme di cui all'articolo 139 c.p.c.,

u.c.;

che non ha svolto difese l'intimato;

che, essendosi ravvisate le condizioni per la trattazione del ricorso in camera di consiglio e' stata redatta relazione ai sensi dell'articolo 380-bis cod.

proc. civ., che e' stata comunicata alle parti e al Pubblico Ministero.

Considerato che il relatore designato ha formulato la seguente proposta di decisione:

"(...) Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente si duole della contraddittorieta' e lacunosita' della motivazione della Corte di merito nella rideterminazione, per difetto, del risarcimento del danno.

Sostiene il ricorrente che la Corte torinese , pur confermando l'inadempimento della societa' e il consequenziale danno a suo carico, non riteneva

corretto liquidare il danno come corrispondente all'intera differenza tra il prezzo pattuito nel contratto preliminare e quello effettivamente

realizzato nella vendita, poiche' la cessione del capannone ad un prezzo inferiore al momento della vendita a terzi era stata determinata dalle sue

condizioni economiche, sicche' egli avrebbe potuto prevedere la detta riduzione in quanto consapevole della sua posizione debitoria complessiva.

Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia il vizio di omessa motivazione in relazione all'articolo 1227 cod. civ. Sul presupposto che la Corte abbia

operato la rideterminazione per difetto del risarcimento del danno richiamandosi, anche se non espressamente, alla disciplina dell'articolo 1227

cod. civ., il ricorrente denuncia una omessa motivazione al riguardo e sostiene che non sarebbe possibile attribuire una responsabilita' colposa, ai

sensi del comma 1 del citato articolo, in capo a se', essendosi la (OMISSIS) s.n.c. resasi inadempiente. Ugualmente, il ricorrente non ritiene

possibile configurare la mancanza dell'ordinaria diligenza in capo al creditore, che gli avrebbe consentito di evitare i danni, in quanto la Corte

d'appello sembrerebbe imputare la responsabilita' al danneggiato per aver ceduto, a seguito dell'inadempimento della (OMISSIS), il capannone a

terzi al prezzo cui questi hanno concordato l'affare. Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la contraddittorieta' della motivazione in punto di

appello incidentale. A seguito dell'inadempimento della societa', effettivamente egli aveva potuto continuare la sua attivita' nel capannone, cosa che

non avrebbe potuto fare se fosse stato venduto alla (OMISSIS). Tuttavia, la proprieta' del capannone aveva causato il sostenimento dei costi di

gestione dell'immobile. Egli inoltre aveva dovuto disdire i contratti di locazione del capannone, al fine di vendere l'immobile libero e, nell'attesa

della conclusione del contratto con la (OMISSIS) (cosa mai avvenuta), non aveva potuto intraprendere nessun progetto commerciale. Tutti questi

elementi costituivano una voce di danno non valutata correttamente ne' ad opera del Giudice di primo grado, ne' tantomeno in grado di appello.

I primi due motivi di ricorso sono strettamente connessi e possono pertanto essere trattati congiuntamente. Le ragioni poste a fondamento della

propria decisione dalla Corte territoriale risultano sostanzialmente contrastanti in quanto la sentenza impugnata, da un lato, confermando in parte

la pronuncia del Tribunale, ha riconosciuto a pieno l'inadempimento della (OMISSIS) s.n.c. e ha confermato l'esistenza di un danno per la mancata

conclusione del contratto definitivo; dall'altro, ha ritenuto che, a causa dell'aggravarsi della propria situazione economica, comunque prevedibile, il

ricorrente abbia successivamente ceduto a terzi la sua proprieta' ad un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe potuto realizzare qualora

avesse versato in una situazione migliore.

E' di palmare evidenza come il fatto controverso decisivo sia stato ricostruito in maniera carente e contrastante poiche', pur avendo confermato

l'esistenza del danno in capo al (OMISSIS), la Corte ha ridotto il risarcimento sul rilievo che l'odierno ricorrente, qualora non si fosse trovato in una

condizione economica negativa, il cui aggravio avrebbe comunque potuto prevedere, avrebbe potuto vendere l'immobile allo stesso prezzo a cui

intendeva venderlo alla societa'.

D'altra parte, non puo' non considerarsi che la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che "il risarcimento del danno dovuto al promissario

acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella

differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento della proposizione della domanda di risoluzione del contratto (cioe', al tempo

in cui l'inadempimento e' diventato definitivo) ed il prezzo pattuito" (Cosi' Cass. n. 22384 del 2004).

La Corte di merito, peraltro, non si e' riferita esplicitamente all'articolo 1227 cod. civ., ma si e' limitata a porre a fondamento della riduzione del

risarcimento del danno l'aggravarsi della condizione economica del (OMISSIS), considerata da questi prevedibile perche' egli era sicuramente

consapevole della propria posizione debitoria complessiva. Anche su questo punto la motivazione risulta lacunosa, considerando il fondamentale

principio in materia di autonomia contrattuale, ex articolo 1322 cod. civ., secondo il quale rientra nella liberta' delle parti determinare il contenuto

del contratto. Il mero rilievo che l'immobile sia stato venduto a un prezzo inferiore, contestualmente ad una situazione debitoria non positiva

dell'odierno ricorrente, non puo' indurre a ritenere tale situazione soggettiva motivo idoneo a decurtare la liquidazione del risarcimento del danno

conseguente ad un inadempimento accertato sia dal Tribunale che dalla Corte d'Appello di Torino; cio' anche considerando che il (OMISSIS), nella

successiva vendita del capannone, aveva stipulato il contratto instaurando nuove trattative con terzi, fondate sulle condizioni alle quali questi

ultimi avevano deciso di acquistare l'immobile de quo. Questa circostanza, peraltro, non sembra possa essere in nessun modo considerata un fatto

colposo del creditore, posto che il comportamento dell'odierno ricorrente non ha contribuito in alcun modo all'inadempimento della (OMISSIS)

s.n.c..

Fondato e' altresi' il terzo motivo di ricorso, concernente l'entita' del danno risarcibile in caso di inadempimento. Il concetto di danno risarcibile, e

in particolare, di lucro cessante, con riguardo all'inadempimento, da parte del promissario acquirente, di un contratto preliminare di

compravendita immobiliare, e' da riferirsi al principio, ex articolo 1223 cod. civ., secondo cui il risarcimento deve porre il creditore nella situazione

in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato. A tal proposito, la citata disposizione prevede il ristoro non solo del danno

emergente, ma anche del lucro cessante, ossia di ogni conseguenza lesiva che, seppur non apparente e non immediatamente riscontrabile, gli sia

derivata dall'azione dannosa.

Il proprietario, in caso di contratto preliminare di compravendita rimasto inadempiuto, non e' tenuto a dare prova delle sue intenzioni, quali la

volonta' di utilizzare o locare il bene, poiche' detta prova si trasformerebbe in una probatio diabolica. La prova sarebbe altresi' superflua perche' e'

intrinseca nella disciplina dell'articolo 1223 cod. civ. la previsione della risarcibilita' del mancato guadagno, qualora sia conseguenza immediata e

diretta dell'inadempimento. (Cass. n. 6586 del 1997). Rientra quindi nel diritto al risarcimento del danno, sorto in capo al promittente venditore a

seguito dell'accertato inadempimento del promissario acquirente, il ristoro di tutti i danni, comprensivi tanto di danno emergente quanto di lucro

cessante. Ed e' in quest'ultima categoria che rientrano i danni nascenti dalla disdetta dei contratti di locazione agli occupanti durante le trattative

con la (OMISSIS), trattative che, come detto, non si sono mai concretizzate con la conclusione di un contratto definitivo e di conseguenza con la

cessione del bene.

Alla stregua delle considerazioni sin qui svolte e qualora il collegio condivida i rilievi in precedenza formulati, si ritiene che il ricorso possa essere

trattato in camera di consiglio ai sensi dell'articolo 375 c.p.c., n. 5, per essere ivi accolto";

che il Collegio condivide la proposta di decisione, alla quale, del resto, non sono state rivolte critiche di sorta;

che quindi il ricorso deve essere accolto, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata e con rinvio alla Corte d'appello di Torino perche',

in diversa composizione, proceda a nuovo esame, nonche' alla regolamentazione delle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita', alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione.