Nell'ipotesi in cui nel preliminare sia fissata la data "entro e non oltre" il quale deve essere concluso il rogito non necessariamente è considerato termine essenziale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere

Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere

Dott. BUCCIANTE Ettore - rel. Consigliere

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 5949-2005 proposto da:

NA. RO. (OMESSO), NA. PA. (OMESSO), GO. MI. (OMESSO), elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 138, presso lo studio dell'avvocato MENDICINI MARIO, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato NANNELLI ROBERTO;

- ricorrenti -

contro

PA. EL. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CAIO MARIO 27, presso lo studio dell'avvocato CUFFARO VINCENZO, rappresentato e difeso dall'avvocato FOTI VITTORIO AUGUSTO;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1561/2004 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 21/12/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/06/2010 dal Consigliere Dott. ETTORE BUCCIANTE;

udito l'Avvocato NANNELLI Roberto, difensore del ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI VINCENZO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 12 e il 13 febbraio 1997 Pa.El. cito' davanti al Tribunale di Firenze Na.Ro. , Na. Pa. e Go.Mi. , dai quali con un contratto preliminare del (OMESSO) si era obbligato ad acquistare, entro il (OMESSO) di quell'anno, un terreno di circa ha 5.58.20 con sovrastante annesso agricolo in (OMESSO) per il prezzo di lire 200.000.000, di cui lire 60.000.000 versate a titolo di caparra confirmatoria; sostenne l'attore che la vendita definitiva non era stata conclusa per fatto dei convenuti e chiese quindi che costoro fossero condannati a restituirgli il doppio della caparra, previa dichiarazione della legittimita' del proprio recesso dal preliminare, comunicato il 28 gennaio 1997. Na.Ro. , Na.Pa. e Go. Mi. si costituirono in giudizio, contestando la fondatezza degli assunti di Pa.El. e chiedendo che fosse accertato il loro diritto a trattenere l'importo della caparra.

All'esito dell'istruzione della causa, con sentenza del 19 novembre 2002 il Tribunale respinse le domande proposte dall'una parte e dall'altra.

Impugnata da Na.Ro. , Na.Pa. e Go. Mi. in via principale, da Pa.El. in via incidentale, la decisione e' stata riformata dalla Corte d'appello di Firenze, che con sentenza del 21 settembre 2004, rigettato il primo gravame e accolto l'altro, ha condannato Na.Ro. , Na.Pa. e Go. Mi. a pagare a Pa.El. la somma di 61.974,83 euro, oltre agli interessi con decorrenza dal 29 gennaio 1997. A tale conclusione il giudice di secondo grado e' pervenuto ritenendo che il termine del (OMESSO), concordato dalle parti, aveva carattere essenziale e che del suo mancato rispetto erano responsabili i promittenti venditori, i quali non avevano tempestivamente dato notizia della loro intenzione di vendere ai confinanti titolari del diritto di prelazione.

Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione Na. Ro. , Na.Pa. e Go.Mi. , in base a quattro motivi. Pa.El. si e' costituito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso Na.Ro. , Na. Pa. e Go.Mi. lamentano che erroneamente, con la sentenza impugnata, si e' ritenuto essenziale il termine del (OMESSO), concordato nel contratto preliminare per la stipulazione del definitivo. Secondo i ricorrenti, la Corte d'appello avrebbe dovuto invece aderire alla tesi della non essenzialita', innanzitutto in base al criterio ermeneutico letterale, perche' era stato pattuito che la vendita dovesse avvenire "entro e non oltre" il giorno suddetto; inoltre difettavano elementi che potessero far propendere per la tesi contraria; ne' e' stata compiuta alcuna indagine sull'interesse che le parti potessero avere all'inderogabilita' del termine in questione.

La doglianza va disattesa.

La giurisprudenza di legittimita' (v., per tutte, Cass. 6 dicembre 2007 n. 25549) e' univocamente orientata nel senso che "il termine per l'adempimento puo' essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1457 c.c. solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volonta' delle parti di ritenere perduta l'utilita' economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo; tale volonta' non puo' desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilita' prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata".

L'impiego dell'espressione in questione, pertanto, e' bensi' insufficiente a far considerare senz'altro il termine come essenziale, ma neppure implica di per se' che esso non lo sia, come i ricorrenti sostengono: si tratta di un dato da prendere in considerazione insieme con tutti gli altri elementi utili ad accertare se le parti abbiano inteso - o non - attribuire al termine quel carattere. A tale indagine la Corte d'appello non si e' sottratta e del suo esito - favorevole a Pa.El. - ha dato adeguatamente conto, spiegandone compiutamente e diffusamente le ragioni, consistenti nel tenore della nutrita corrispondenza intercorsa tra le parti nell'imminenza del (OMESSO) e nel diverso contenuto di un altro contratto preliminare tra loro stesse intervenuto in precedenza relativamente ai medesimi beni, poi sostituito con quello oggetto della causa. La diversa valutazione di questi elementi propugnata dai ricorrenti, i quali contestano che siano in alcun modo significativi, non puo' costituire idonea ragione di cassazione della sentenza impugnata, stanti i limiti propri del giudizio di legittimita', che non consentono a questa Corte, nel campo degli accertamenti di fatto e degli apprezzamenti di merito, di estendere il proprio sindacato oltre quello attinente all'omissione, insufficienza o contraddittorieta' della motivazione: vizi dai quali la sentenza impugnata risulta immune.

Il secondo motivo di ricorso concerne le cause della mancata stipulazione del contratto definitivo, di cui Na.Ro. , Na.Pa. e Go.Mi. lamentano di essere stati ingiustificatamente reputati responsabili dalla Corte d'appello, alla quale addebitano di non avere tenuto conto: - della tardivita' della convocazione davanti al notaio da parte di Pa.El. ; - dell'inidoneita' delle diffide ad adempiere intimate da costui, con le quali era stato assegnato un termine ristrettissimo, inferiore a quello stabilito dall'articolo 1454 c.c.; - dell'irrilevanza dell'omissione della notificazione del preliminare ai vicini titolari del diritto di prelazione, avendo il promittente compratore inizialmente consentito ad acquistare solo la porzione immobiliare per la quale tale notificazione non era necessaria e poi a procrastinare il termine per entrambi gli acquisti; - delle prove testimoniali che sul punto erano state dedotte.

Nessuna di queste censure puo' essere accolta.

Il rifiuto di Na.Ro. , Na.Pa. e Go. Mi. di presentarsi al notaio per la stipulazione del contratto definitivo, come risulta dalla sentenza impugnata e dal ricorso stesso, fu motivato dai promittenti acquirenti, unicamente con l'affermazione dell'impossibilita' della stipula per la mancata notificazione del preliminare, e non con l'assunto che fosse stato loro assegnato un termine troppo breve. Pertanto la circostanza e' comunque ininfluente. Ne' del resto nella sua mancata considerazione da parte della Corte d'appello puo' essere ravvisato un vizio di motivazione, in quanto i ricorrenti non deducono di averla prospettata nel giudizio a quo.

Non e' d'altra parte pertinente il richiamo all'articolo 1457 c.c. opera di diritto, senza necessita' di diffida ad adempiere.

La tesi della non necessita' della notificazione ai titolari del diritto di prelazione per la vendita del solo annesso agricolo, cui Pa.El. si era dichiarato disposto, in conformita' con la previsione contrattuale che gli attribuiva la facolta' di frazionare l'acquisto, contrasta con l'assunto degli stessi ricorrenti circa la legittimita' del loro rifiuto alla stipulazione del contratto definitivo, anche limitatamente a tale porzione immobiliare, proprio per la mancanza di quella notificazione. Ne' comunque Ia. Ro. , Ia.Pa. e Go.Mi. hanno formulato rilievi di sorta in ordine all'affermazione della Corte d'appello, secondo cui competeva loro dimostrare che in quel caso la notificazione non occorresse.

La modificazione del contratto preliminare, mediante l'eliminazione del termine essenziale, asseritamente concordate con Pa. El. , avrebbe dovuto essere provata documentalmente, richiedendosi la forma scritta, a norma degli articoli 1350 e 1351 c.c..

Con lo stesso secondo motivo di ricorso Ia.Ro. , Ia. Pa. e Go.Mi. lamentano che il giudice di secondo grado ha ritenuto legittimo il recesso del promittente compratore, senza verificare se il presunto inadempimento dell'altra parte fosse dotato dell'indispensabile requisito della gravita'. La censura va esaminata, per ragioni di connessione, insieme con quella formulata con il terzo motivo di ricorso, con il quale si sostiene che la Corte d'appello, avendo ritenuto il contratto risolto di diritto, avrebbe dovuto escludere la possibilita' per Pa.El. di recederne e quindi di pretendere la restituzione del doppio della caparra, anziche' il risarcimento dei danni da provare nel loro esatto ammontare.

Contrariamente a quanto sostengono i ricorrenti, la risoluzione del contratto, anche quando consegue ipso iure all'inosservanza del termine essenziale, non preclude l'esercizio della facolta' di recesso consentita dall'articolo 1454, 1455 e 1457 c.c.) dato che rientra nell'autonomia privata la facolta' di rinunciare agli effetti della risoluzione del contratto per inadempimento"). In tal caso, tuttavia, vanno applicati i principi regolatori della materia del recesso, tra cui quello secondo cui esso puo' considerarsi legittimo solo nel presupposto che l'inadempimento dell'altra parte non sia di scarsa importanza (v., tra le piu' recenti, Cass. 19 febbraio 2006 n. 27129): il preventivo e consensuale apprezzamento automatico della "gravita'" dell'inadempimento, conseguente alla pattuizione di un termine essenziale (come anche di una clausola risolutiva espressa), viene meno se la parte, come nella specie, rinuncia ad avvalersi della risoluzione del contratto e preferisce recederne, per ottenere la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, anziche' l'integrale risarcimento del danno subito. Lo stesso giudice a quo ha avvertito l'esigenza di compiere la valutazione di cui si tratta, ma in proposito si e' limitato soltanto a rilevare che gli appellanti principali "in sostanza sono essi stessi ad ammettere la loro (grave) inadempienza". E' dunque mancata del tutto ogni giustificazione di tale assiomatica qualificazione dell'inadempimento dei promittenti venditori, la cui "gravita'" avrebbe dovuto essere valutata in relazione alla sua importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte, applicando i criteri elaborati in materia dalla giurisprudenza (su cui v., da ultimo, Cass. 18 febbraio 2008 n. 3954). Sul punto la sentenza impugnata e' quindi effettivamente inficiata dal vizio di motivazione denunciato da Na. Ro. , Na.Pa. e Go.Mi. .

Pertanto, mentre deve essere respinto il terzo motivo di ricorso, va accolto il secondo, limitatamente all'ultima delle censure che vi sono contenute.

Anche il quarto motivo di ricorso e' da rigettare, poiche' vi si presuppone la fondatezza delle precedenti censure rivolte alla sentenza impugnata che sono state invece disattese: si sostiene che il contratto non si era risolto il (OMESSO); che Pa. El. ingiustificatamente ne era receduto; che era dunque legittimo il successivo recesso, operato da Ia.Ro. , Na. Pa. e Go.Mi. nel chiedere, costituendosi nel giudizio di primo grado, che fosse dichiarato il loro diritto a ritenere la caparra.

Rigettati pertanto il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso, accolto in parte il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte d'appello di Firenze, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso; accoglie il secondo nei limiti di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata; rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimita'.