Non necessariamente si configura un aliud pro alio in caso di vendita di immobile realizzato in violazione della disciplina urbanistica

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CECCHERINI Aldo - Presidente

Dott. DI AMATO Sergio - Consigliere

Dott. SCALDAFERRI Andrea - Consigliere

Dott. MERCOLINO Guido - rel. Consigliere

Dott. NAZZICONE Loredana - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) S.R.L., in persona dell'amministratore unico p.t. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso l'avv. (OMISSIS), unitamente all'avv. (OMISSIS), dal quale e' rappresentata e difesa in virtu' di procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

FALLIMENTO DELLA (OMISSIS) S.R.L., in persona del curatore p.t. Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso l'avv. (OMISSIS), unitamente all'avv. (OMISSIS), dal quale e' rappresentato e difeso in virtu' di procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso l'ordinanza del Tribunale di Noia depositata il 25 settembre 2007;

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16 aprile 2014 dal Consigliere Dott. Guido Mercolino;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Con decreto del 13 febbraio 2007, il Giudice delegato al fallimento della (OMISSIS) S.r.l. rigetto' l'istanza proposta dalla (OMISSIS) S.r.l., in qualita' di aggiudicataria di un immobile venduto all'incanto il 6 dicembre 2006, per ottenere la revoca o l'annullamento dell'aggiudicazione, in considerazione dell'illegittimita' urbanistica dell'immobile, derivante dalla mancanza dei grafici di progetto a corredo di una licenza edilizia in variante rilasciata dal Comune di Sant'Anastasia il 10 giugno 1976 e del parere della Soprintendenza ai Monumenti della Campania in ordine alla predetta variante.

2. - Il reclamo proposto dalla (OMISSIS) e' stato rigettato dal Tribunale di Noia con ordinanza del 25 settembre 2007.

Ha premesso il Tribunale, per quanto ancora rileva in questa sede, che l'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dall'articolo 2922 c.c., in riferimento alla vendita forzata, trova applicazione soltanto nelle fattispecie previste dagli articoli 1490 e 1497 c.c., e non anche nell'ipotesi di vendita di aliud pro alio, a meno che il bene trasferito non sia solo quantitativamente diverso da quello descritto nell'ordinanza di vendita. Cio' posto, e rilevato che l'immobile aggiudicato era stato oggetto di perizia in variante caratterizzata dall'allegazione di grafici privi di visto e dal mancato rilascio del parere della Soprintendenza, ha ritenuto che la mancanza di tale parere determinasse al piu' l'illegittimita' della licenza, il cui annullamento da parte della Regione risultava precluso dalla scadenza dei termini previsti dal Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, articolo 39, con la conseguenza che, restando la licenza operante sino all'esercizio del potere di autotutela da parte del Comune, l'aggiudicataria non correva alcun rischio per il vizio denunciato. Ha precisato comunque che, anche a volerli ritenere illegittimi, gl'interventi eseguiti non avevano comportato modificazioni qualitative idonee ad inficiare la destinazione economico-sociale dell'immobile, avendo determinato un limitato aumento di volume, senza la creazione di strutture autonome ma solo con la redistribuzione delle aree precedentemente destinate a zona uffici e zona deposito.

3. - Avverso la predetta ordinanza la (OMISSIS) propone ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi. Il curatore del fallimento resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo d'impugnazione, la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 39, della Legge 29 giugno 1939, n. 1497, articolo 7, e del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, articolo 167, censurando l'ordinanza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che il decorso del termine per l'annullamento da parte della Regione rendesse ininfluente il vizio della licenza. Afferma infatti che, in quanto volta a garantire il rispetto della normativa in materia edilizia ed urbanistica da parte delle amministrazioni comunali, la potesta' d'intervento della Regione non interferisce con il potere di annullamento in autotutela spettante al Comune ne' con il potere sanzionatorio attribuito all'autorita' preposta alla tutela del vincolo paesaggistico, esercitabili sine die.

2. - Con il secondo motivo, la ricorrente deduce la violazione della Legge 20 marzo 1865, n. 2248, articolo 5, all. E, ribadendo che il mancato esercizio della potesta' sanzionatoria da parte della Pubblica Amministrazione non esclude l'illegittimita' del titolo abilitativo della costruzione dell'immobile, e non ne impedisce pertanto la disapplicazione, ai fini dell'annullamento o della risoluzione della vendita per aggiudicazione dell'aliud pro alio.

3. - Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta l'insufficienza e la contraddittorieta' della motivazione circa un punto decisivo della controversia, osservando che, nel ritenere irrilevante l'illegittimita' della licenza, il Tribunale non ha considerato che il mancato esercizio del potere di autotutela non assicura la fruibilita' del bene in conformita' della sua destinazione economico-sociale, avuto riguardo alla precarieta' del godimento dell'immobile, assoggettabile in qualsiasi momento all'esercizio del potere sanzionatorio, ed alla preclusione della facolta' di avanzare qualsiasi istanza all'Amministrazione, anche ai fini della sola manutenzione straordinaria.

4. - Con il quarto motivo, la ricorrente denuncia la violazione della Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 31, e del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 31, della Legge Regionale Campania 28 novembre 2001, n. 19, articolo 2, della Legge n. 1497 del 1939, articolo 7, e del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, articolo 146, rilevando che, nell'escludere l'illegittimita' delle modifiche apportate all'immobile, l'ordinanza impugnata ha sostanzialmente affermato, in contrasto con le predette disposizioni, che le opere realizzate in difformita' dell'originario titolo abilitativo non sono assoggettate alla licenza edilizia.

5. - Con il quinto motivo, la ricorrente denuncia l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, censurando l'ordinanza impugnata nella parte in cui ha attribuito carattere meramente quantitativo alle modifiche apportate all'immobile, senza fare riferimento ad elementi di comparazione tali da consentire la verifica dell'adeguatezza del giudizio, e senza tener conto della relazione tecnica prodotta da essa ricorrente, dalla quale risultava l'avvenuta modifica della sagoma dell'edificio.

6. - I predetti motivi devono essere esaminati congiuntamente, avendo ad oggetto la comune problematica inerente alla possibilita' di ravvisare la consegna di un aliud pro alio, idonea a giustificare la revoca dell'aggiudicazione o l'annullamento del decreto di trasferimento, nel caso di vendita forzata di un immobile realizzato in violazione della disciplina urbanistica.

Com'e' noto, ai fini della configurabilita' della predetta fattispecie, non e' necessario che la cosa consegnata sia completamente difforme da quella prevista dal contratto, in quanto appartenente ad un genere del tutto diverso, ma e' sufficiente che essa sia priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente o abbia difetti che la rendano inservibile, o ancora che risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto (cfr. Cass., Sez. 2 , 13 settembre 2013, n. 20996; 11 novembre 2008, n. 26953; Cass., Sez. 3 , 5 marzo 2007, n. 5066). La sussistenza di tali presupposti, e segnatamente dell'ultima ipotesi, e' stata esclusa dal Tribunale sulla base di due distinte considerazioni, la cui idoneita' a sorreggere autonomamente il rigetto del reclamo consente di ravvisarvi altrettante rationes decidendi dell'ordinanza impugnata: da un lato, infatti, e' stato escluso che l'illegittimita' della licenza in variante, in dipendenza della mancata allegazione dei grafici di progetto e dell'omessa acquisizione del prescritto parere della Soprintendenza ai Monumenti, esponga l'acquirente al rischio dell'annullamento, essendo ormai decorso il termine decennale entro il quale la Regione e' tenuta a disporlo; dall'altro, e' stata affermata l'inidoneita' del predetto vizio ad incidere sulla destinazione economico-sociale dell'immobile, avuto riguardo alla portata degl'interventi realizzati, consistenti in un limitato aumento di volumetria, non concretizzatosi nella creazione di strutture autonome, ma solo in una redistribuzione delle aree precedentemente adibite ad uffici e deposito.

Orbene, e' indubbiamente condivisibile l'assunto della ricorrente, secondo cui il mancato esercizio da parte della Regione del potere di annullamento entro il termine previsto dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 39, non fa venir meno la rilevanza del vizio di legittimita' da cui e' affetta la licenza edilizia, in quanto tale annullamento costituisce espressione di una potesta' straordinaria, la cui preclusione non impedisce l'esercizio dei poteri di vigilanza sull'attivita' urbanistico-edilizia spettanti al Comune nell'ambito del proprio territorio (cfr. Cons. Stato, Sez. 4 , 9 settembre 2009, n. 5409) ed alla Soprintendenza a tutela dei valori monumentali o paesaggistici (Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 cit., articolo 27), con la conseguenza che, anche a voler ritenere che la scadenza del predetto termine comporti il venir meno anche del potere generale di autoannullamento previsto dalla Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 2l nonies, (cfr. Cons. Stato, Sez. 4 , 3 agosto 2010, n. 5170), l'utilizzazione dell'immobile e' destinata inevitabilmente a subire delle limitazioni, restando l'acquirente esposto pur sempre all'adozione di eventuali provvedimenti repressivi, oltre che agl'inconvenienti pratici determinati dalla difformita' dell'immobile dalle previsioni urbanistiche.

Cio' non consente tuttavia di concludere che ne risulti senz'altro pregiudicata l'idoneita' dell'immobile ad assolvere la funzione economico-sociale tenuta presente dall'acquirente nella formulazione dell'offerta, occorrendo a tal fine l'allegazione e la prova che, per la loro natura ed entita', le modifiche illegittimamente apportate appaiano indispensabili ai fini dell'utilizzazione dello stesso in conformita' della predetta destinazione, si' da potersi ritenere che un eventuale ordine di demolizione inciderebbe sulla stessa identita' del bene, quale risulta dall'ordinanza di vendita o dal decreto di trasferimento: nella specie, peraltro, tale incidenza e' stata correttamente esclusa in virtu' della modestia degl'interventi eseguiti sul fabbricato, sostanzialmente risoltisi, come si evince dall'ordinanza impugnata, in una mera redistribuzione delle aree interne, e ritenuti pertanto inidonei ad introdurre modifiche qualitative.

A tale conclusione, immune da vizi logico-giuridici, il Tribunale e' pervenuto attraverso il richiamo della relazione tecnica prodotta dalla stessa ricorrente, la quale ne denuncia ora l'omesso esame, contestandone comunque la valutazione ed insistendo per la configurabilita' delle predette modifiche, senza pero' essere in grado d'indicare lacune o carenze argomentative dell'iter logico seguito nell'ordinanza impugnata, in tal modo dimostrando di voler sollecitare, attraverso l'apparente deduzione dei vizi di violazione di legge e difetto di motivazione, una rivisitazione dell'apprezzamento compiuto dal Giudice del reclamo, non consentito a questa Corte, alla quale non spetta il compito di riesaminare il merito della controversia, ma solo quello di controllare, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, la valutazione risultante dal provvedimento impugnato (cfr. ex plurimis, Cass., Sez. 5 , 16 dicembre 2011, n. 27197; Cass., Sez. lav., 18 marzo 2011, n. 6288; Cass., Sez. 3 , 9 agosto 2007, n. 17477).

7. - Il ricorso va pertanto rigettato, con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano come dal dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, e condanna la (OMISSIS) S.r.l. al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in complessivi euro 4.200,00, ivi compresi euro 4.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre agli accessori di legge.