Casa:
Quando, in caso di contratto a prestazioni corrispettive, una delle parti invochi l'inadempimento dell'altra come giustificazione del proprio, il giudice deve operare una valutazione comparativa di entrambi in riferimento all'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico
Pubblicata il 06/12/2012
Il giudice, ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum", deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalita' rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti e' opposta l'eccezione non e' grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'articolo 1455 cod. civ., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'articolo 1460 c.c., comma 2.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 ottobre 2012, n. 17478
- Leggi la sentenza integrale -
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo - Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno - Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio - Consigliere
Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS);
- ricorrente -
contro
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 63/2006 della CORTE D'APPELLO di PERUGIA, depositata il 02/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D'ASCOLA;
udito l'Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell'Avv. (OMISSIS) difensore del ricorrente che si riporta al ricorso e chiede l'accoglimento dello stesso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La questione posta dal ricorso concerne la sussistenza di grave inadempimento da parte del ricorrente (OMISSIS), promittente venditore di un immobile in corso di costruzione, sito in (OMISSIS).
Le parti ne avevano pattuito nel 1998 la vendita, verso corrispettivo di lire 315 milioni, di cui 35 versati quale caparra, 100 da versare al 15 luglio 1998 e il residuo al completamento delle rifiniture e infine al rogito, in parte anche mediante accollo di mutuo.
Nel settembre/ottobre 1998 la promissaria acquirente (OMISSIS), gia' immessa nel possesso del bene, contestava la presenza di vizi dell'opera e non si presentava alla stipula del rogito.
Il tribunale di Orvieto, adito dal (OMISSIS), in forza della clausola risolutiva espressa dichiarava risolto il preliminare per inadempimento della promissaria acquirente (OMISSIS), condannandola al rilascio dell'appartamento.
La Corte di appello di Perugia il 2 marzo 2006 capovolgeva tale esito e dichiarava risolto il contratto per colpa del promittente venditore.
A tal fine rilevava che erano stati accertati dal c.t.u. vizi riparabili con spesa di circa euro 3.400,00; che in relazione all'interesse della parte acquirente a pretendere l'eliminazione dei vizi prima di pagare il residuo prezzo non era configurabile alcun inadempimento della (OMISSIS), abilitata a modificare in appello la domanda di adempimento in domanda di risoluzione.
(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, notificato l'8 giugno 2006, articolando due motivi di ricorso.
La (OMISSIS) ha resistito con controricorso e ha depositato memoria di costituzione di nuovi difensori, muniti di procura notarile.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso il promittente venditore denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1455 e 1460 c.c. e vizi di motivazione.
Si duole della mancata considerazione della documentazione dalla quale emergeva che in un primo tempo, in presenza dei medesimi vizi poi accertati dal consulente e rivelatisi semplici dettagli di "facile risoluzione", la (OMISSIS) si era dichiarata interessata alla stipula.
Sottolinea che il presunto inadempimento, relativo ai "ritocchi" per 3.402,00 euro, non era idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale e che la Corte di appello non ha considerato in alcun modo le iniziative prese dalla promissaria acquirente per concludere il contratto.
Il motivo lamenta inoltre che l'articolo 1460 c.c. sarebbe stato erroneamente applicato, per non avere la Corte di appello tenuto conto degli insegnamenti giurisprudenziali che esigono la verifica di corrispettivita' e proporzionalita' tra prestazioni inadempiute e della incidenza di esse sulla funzione economico sociale del contratto. Dopo diffuso svolgimento, conclude con quesito di diritto che mira a far dichiarare alla Corte la rilevanza della valutazione di proporzionalita' dei rispettivi inadempimenti. Il secondo motivo, da esaminare congiuntamente per evidente intima connessione, deduce violazione e falsa applicazione degli artt.1453 e 1460 c.c. e vizi di motivazione ritorna "sulla valenza obbiettiva della nota 18.12.1998, gia' oggetto di esposizione in precedenza, inviata dalla resistente giustificare l'assenza in occasione della prima convocazione presso lo studio notarile. La censura prende corpo con riguardo "alla mancata valutazione comparativa delle parti inadempienti". Le censure sono fondate.
La Corte di appello nella prima parte della sentenza ha accolto l'appello della (OMISSIS) in ordine alla non operativita' della clausola risolutiva espressa invocata dal (OMISSIS). Ha rilevato che era stato lo stesso ricorrente a non volersene avvalere, perche', nonostante il preteso inadempimento (OMISSIS) costituto dal mancato pagamento della rata, aveva ugualmente fissato la stipula con invito a comparire presso il notaio.
Ha poi aggiunto che l'eventuale inadempimento costituto dalla mancata comparizione della resistente presso il notaio era giustificato dall'eccezione di inadempimento, fondata sulla sussistenza dei vizi di costruzione che comportavano la spesa di oltre lire 6 milioni.
Una volta negata la configurabilita' di un inadempimento della (OMISSIS), la Corte ha desunto che erroneamente era stato dichiarato il diritto del (OMISSIS) a ritenere la caparra e a ottenere il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno. Ha infine esaminato la domanda di risoluzione introdotta in corso di causa dalla (OMISSIS) (pag 13, in fine), evidentemente cosi interpretando la richiesta di dichiarare legittimo il recesso che risultava formulata nelle conclusioni dell'atto di appello. Dopo aver ampiamente dedotto sulla ammissibilita' della modifica della domanda, questione che non e' qui in contestazione, la Corte di appello ha, senza altra motivazione, concluso per la fondatezza di detta domanda.
E' sufficiente questa ricostruzione della sentenza impugnata per comprendere gli errori in cui e' incorsa la Corte perugina, che ha equiparato i presupposti che potevano giustificare il rifiuto di adempimento e la pretesa di esatto adempimento - posti a fondamento del primo motivo di appello - e i presupposti per la risoluzione del contratto.
Un costante insegnamento giurisprudenziale, opportunamente invocato in ricorso, insegna che nei contratti con prestazioni corrispettive, qualora una delle parti adduca, a giustificazione del proprio rifiuto di adempiere, l'inadempimento o la mancata offerta di adempimento dell'altra, il giudice deve procedere alla valutazione comparativa dei comportamenti, tenendo conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche di quello logico, essendo necessario stabilire se vi sia relazione causale ed adeguatezza, nel senso della proporzionalita'' rispetto alla funzione economico sociale del contratto, tra l'inadempimento dell'uno e il precedente inadempimento dell'altro. Peraltro, il rifiuto di adempiere, come reazione al primo inadempimento, oltre a non contrastare con i principi generali della correttezza e della lealta', deve risultare ragionevole e logico in senso oggettivo, trovando concreta giustificazione nella gravita1 della prestazione ineseguita, alla quale si correla la prestazione rifiutata (Cass. 6564/04).
Si e' rimarcato (Cass. 24003/04) che ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l'indagine circa la gravita' della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalita' che la parte dell'obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso, e non rispetto alla sola caparra. (Nella specie, relativa a compravendita immobiliare, la S.C ha cassato la sentenza di merito che aveva considerato di non scarsa importanza il mancato pagamento di un terzo della caparra corrispondente all'importo di lire cinque milioni).
Si e' aggiunto (Cass. 11430/06, ma anche v. 8425/06) che il giudice, ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum", deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalita' rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti e' opposta l'eccezione non e' grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'articolo 1455 cod. civ., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'articolo 1460 c.c., comma 2.
Pertanto e' necessaria l'adozione di un criterio che tenga conto, sia dell'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del contratto, sia degli aspetti soggettivi rilevabili tramite un'indagine unitaria sul comportamento del debitore e sull'interesse del creditore all'esatto e tempestivo adempimento (Cass. 9314/07).
La sentenza impugnata ha trascurato tutti i principi portati da queste massime. Ha omesso di formulare apprezzamenti sulla proporzionalita' tra ingente valore del contratto e importo dell'inadempimento contestato al venditore; non ha riflettuto sull'equilibrio sinaliagmatico, condizionato dalla circostanza che la promissaria acquirente era gia' da tempo nel possesso dell'appartamento; non ha indagato sull'importanza dell'inadempimento, cioe' sulla marginalita' (o meno) dei difetti di costruzione ai fini del godimento del bene; non si e' chiesta, conseguentemente, se l'esiguita' delle somme stimate necessarie dal consulente per le riparazione potesse sostanziare un legittima reazione all'inadempimento o costituisse un espediente, adottato in mal a fede, per sottrarsi alla stipula del definitivo e al versamento del residuo prezzo.
Infine, non ha considerato che il giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entita' degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalita' e proporzionalita' esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), puo' condurre il giudice, in difetto di prova sulla causa effettiva e determinante della risoluzione, a non dichiarare risolto il vincolo contrattuale per inadempienze equivalenti delle parti, ma a limitarsi al rigetto di entrambe le domande per l'insussistenza dei fatti giustificativi posti a sostegno di esse (Cass. 13340/10).
Da questi rilievi consegue la sussistenza del duplice vizio denunciato: non solo vi e' omessa motivazione su tutti i profili rilevanti della controversia, ma e' configurabile anche falsa applicazione di legge, perche' risulta sussunta nell'istituto della risoluzione per inadempimento una ipotesi - per come sommariamente ricostruita dai giudici di merito - di inesatto inadempimento. Discende da quanto esposto l'accoglimento del ricorso, che comporta, stante la portata dei vizi, il riesame di tutto il gravame, non essendo possibile distinguere nettamente capi della decisione idonei a reggere a fronte delle censure accolte.
La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra Corte di appello, designata in quella di Roma, per il riesame delle contrapposte domande di risoluzione del contratto e la liquidazione delle spese di questo giudizio.
Va chiarito che la Corte dovra' attenersi ai principi di cui alle massime riportate.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Roma, che provvedere anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita'.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo - Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno - Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio - Consigliere
Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS);
- ricorrente -
contro
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 63/2006 della CORTE D'APPELLO di PERUGIA, depositata il 02/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D'ASCOLA;
udito l'Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell'Avv. (OMISSIS) difensore del ricorrente che si riporta al ricorso e chiede l'accoglimento dello stesso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La questione posta dal ricorso concerne la sussistenza di grave inadempimento da parte del ricorrente (OMISSIS), promittente venditore di un immobile in corso di costruzione, sito in (OMISSIS).
Le parti ne avevano pattuito nel 1998 la vendita, verso corrispettivo di lire 315 milioni, di cui 35 versati quale caparra, 100 da versare al 15 luglio 1998 e il residuo al completamento delle rifiniture e infine al rogito, in parte anche mediante accollo di mutuo.
Nel settembre/ottobre 1998 la promissaria acquirente (OMISSIS), gia' immessa nel possesso del bene, contestava la presenza di vizi dell'opera e non si presentava alla stipula del rogito.
Il tribunale di Orvieto, adito dal (OMISSIS), in forza della clausola risolutiva espressa dichiarava risolto il preliminare per inadempimento della promissaria acquirente (OMISSIS), condannandola al rilascio dell'appartamento.
La Corte di appello di Perugia il 2 marzo 2006 capovolgeva tale esito e dichiarava risolto il contratto per colpa del promittente venditore.
A tal fine rilevava che erano stati accertati dal c.t.u. vizi riparabili con spesa di circa euro 3.400,00; che in relazione all'interesse della parte acquirente a pretendere l'eliminazione dei vizi prima di pagare il residuo prezzo non era configurabile alcun inadempimento della (OMISSIS), abilitata a modificare in appello la domanda di adempimento in domanda di risoluzione.
(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, notificato l'8 giugno 2006, articolando due motivi di ricorso.
La (OMISSIS) ha resistito con controricorso e ha depositato memoria di costituzione di nuovi difensori, muniti di procura notarile.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso il promittente venditore denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1455 e 1460 c.c. e vizi di motivazione.
Si duole della mancata considerazione della documentazione dalla quale emergeva che in un primo tempo, in presenza dei medesimi vizi poi accertati dal consulente e rivelatisi semplici dettagli di "facile risoluzione", la (OMISSIS) si era dichiarata interessata alla stipula.
Sottolinea che il presunto inadempimento, relativo ai "ritocchi" per 3.402,00 euro, non era idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale e che la Corte di appello non ha considerato in alcun modo le iniziative prese dalla promissaria acquirente per concludere il contratto.
Il motivo lamenta inoltre che l'articolo 1460 c.c. sarebbe stato erroneamente applicato, per non avere la Corte di appello tenuto conto degli insegnamenti giurisprudenziali che esigono la verifica di corrispettivita' e proporzionalita' tra prestazioni inadempiute e della incidenza di esse sulla funzione economico sociale del contratto. Dopo diffuso svolgimento, conclude con quesito di diritto che mira a far dichiarare alla Corte la rilevanza della valutazione di proporzionalita' dei rispettivi inadempimenti. Il secondo motivo, da esaminare congiuntamente per evidente intima connessione, deduce violazione e falsa applicazione degli artt.1453 e 1460 c.c. e vizi di motivazione ritorna "sulla valenza obbiettiva della nota 18.12.1998, gia' oggetto di esposizione in precedenza, inviata dalla resistente giustificare l'assenza in occasione della prima convocazione presso lo studio notarile. La censura prende corpo con riguardo "alla mancata valutazione comparativa delle parti inadempienti". Le censure sono fondate.
La Corte di appello nella prima parte della sentenza ha accolto l'appello della (OMISSIS) in ordine alla non operativita' della clausola risolutiva espressa invocata dal (OMISSIS). Ha rilevato che era stato lo stesso ricorrente a non volersene avvalere, perche', nonostante il preteso inadempimento (OMISSIS) costituto dal mancato pagamento della rata, aveva ugualmente fissato la stipula con invito a comparire presso il notaio.
Ha poi aggiunto che l'eventuale inadempimento costituto dalla mancata comparizione della resistente presso il notaio era giustificato dall'eccezione di inadempimento, fondata sulla sussistenza dei vizi di costruzione che comportavano la spesa di oltre lire 6 milioni.
Una volta negata la configurabilita' di un inadempimento della (OMISSIS), la Corte ha desunto che erroneamente era stato dichiarato il diritto del (OMISSIS) a ritenere la caparra e a ottenere il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno. Ha infine esaminato la domanda di risoluzione introdotta in corso di causa dalla (OMISSIS) (pag 13, in fine), evidentemente cosi interpretando la richiesta di dichiarare legittimo il recesso che risultava formulata nelle conclusioni dell'atto di appello. Dopo aver ampiamente dedotto sulla ammissibilita' della modifica della domanda, questione che non e' qui in contestazione, la Corte di appello ha, senza altra motivazione, concluso per la fondatezza di detta domanda.
E' sufficiente questa ricostruzione della sentenza impugnata per comprendere gli errori in cui e' incorsa la Corte perugina, che ha equiparato i presupposti che potevano giustificare il rifiuto di adempimento e la pretesa di esatto adempimento - posti a fondamento del primo motivo di appello - e i presupposti per la risoluzione del contratto.
Un costante insegnamento giurisprudenziale, opportunamente invocato in ricorso, insegna che nei contratti con prestazioni corrispettive, qualora una delle parti adduca, a giustificazione del proprio rifiuto di adempiere, l'inadempimento o la mancata offerta di adempimento dell'altra, il giudice deve procedere alla valutazione comparativa dei comportamenti, tenendo conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche di quello logico, essendo necessario stabilire se vi sia relazione causale ed adeguatezza, nel senso della proporzionalita'' rispetto alla funzione economico sociale del contratto, tra l'inadempimento dell'uno e il precedente inadempimento dell'altro. Peraltro, il rifiuto di adempiere, come reazione al primo inadempimento, oltre a non contrastare con i principi generali della correttezza e della lealta', deve risultare ragionevole e logico in senso oggettivo, trovando concreta giustificazione nella gravita1 della prestazione ineseguita, alla quale si correla la prestazione rifiutata (Cass. 6564/04).
Si e' rimarcato (Cass. 24003/04) che ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l'indagine circa la gravita' della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalita' che la parte dell'obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso, e non rispetto alla sola caparra. (Nella specie, relativa a compravendita immobiliare, la S.C ha cassato la sentenza di merito che aveva considerato di non scarsa importanza il mancato pagamento di un terzo della caparra corrispondente all'importo di lire cinque milioni).
Si e' aggiunto (Cass. 11430/06, ma anche v. 8425/06) che il giudice, ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum", deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalita' rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti e' opposta l'eccezione non e' grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'articolo 1455 cod. civ., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'articolo 1460 c.c., comma 2.
Pertanto e' necessaria l'adozione di un criterio che tenga conto, sia dell'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del contratto, sia degli aspetti soggettivi rilevabili tramite un'indagine unitaria sul comportamento del debitore e sull'interesse del creditore all'esatto e tempestivo adempimento (Cass. 9314/07).
La sentenza impugnata ha trascurato tutti i principi portati da queste massime. Ha omesso di formulare apprezzamenti sulla proporzionalita' tra ingente valore del contratto e importo dell'inadempimento contestato al venditore; non ha riflettuto sull'equilibrio sinaliagmatico, condizionato dalla circostanza che la promissaria acquirente era gia' da tempo nel possesso dell'appartamento; non ha indagato sull'importanza dell'inadempimento, cioe' sulla marginalita' (o meno) dei difetti di costruzione ai fini del godimento del bene; non si e' chiesta, conseguentemente, se l'esiguita' delle somme stimate necessarie dal consulente per le riparazione potesse sostanziare un legittima reazione all'inadempimento o costituisse un espediente, adottato in mal a fede, per sottrarsi alla stipula del definitivo e al versamento del residuo prezzo.
Infine, non ha considerato che il giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entita' degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalita' e proporzionalita' esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), puo' condurre il giudice, in difetto di prova sulla causa effettiva e determinante della risoluzione, a non dichiarare risolto il vincolo contrattuale per inadempienze equivalenti delle parti, ma a limitarsi al rigetto di entrambe le domande per l'insussistenza dei fatti giustificativi posti a sostegno di esse (Cass. 13340/10).
Da questi rilievi consegue la sussistenza del duplice vizio denunciato: non solo vi e' omessa motivazione su tutti i profili rilevanti della controversia, ma e' configurabile anche falsa applicazione di legge, perche' risulta sussunta nell'istituto della risoluzione per inadempimento una ipotesi - per come sommariamente ricostruita dai giudici di merito - di inesatto inadempimento. Discende da quanto esposto l'accoglimento del ricorso, che comporta, stante la portata dei vizi, il riesame di tutto il gravame, non essendo possibile distinguere nettamente capi della decisione idonei a reggere a fronte delle censure accolte.
La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra Corte di appello, designata in quella di Roma, per il riesame delle contrapposte domande di risoluzione del contratto e la liquidazione delle spese di questo giudizio.
Va chiarito che la Corte dovra' attenersi ai principi di cui alle massime riportate.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Roma, che provvedere anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita'.