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Se a fallire è il venditore, il curatore è legittimato a risolvere il contratto di vendita anche se l'acquirente ha già pagato il prezzo ed è stato immesso nel possesso dell'immobile

Se a fallire è il venditore, il curatore è legittimato a risolvere il contratto di vendita anche se l'acquirente ha già pagato il prezzo ed è stato immesso nel possesso dell'immobile. Difatti, l'azione proposta dal curatore fallimentare, per lo scioglimento del contratto de quo, non e' preclusa dall'avvenuto pagamento del prezzo ne' dalla immissione dei promissori acquirenti nel possesso dell'immobile,non comportando tali circostanze l'effetto traslativo della proprieta' del bene (V. Cass. n. 7070/04; 4747/99).

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 aprile 2012, n. 6583



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ODDO Massimo - Presidente

Dott. NUZZO Laurenza - rel. Consigliere

Dott. MATERA Lina - Consigliere

Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere

Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 34747/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

FALL. (OMISSIS) & C SAS;

- intimato -

sul ricorso 1770/2007 proposto da:

FALL. (OMISSIS) & C SAS, P.I. (OMISSIS) in persona del Curatore pro tempore AVV. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente e controricorrente incidentale -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 225/2006 della CORTE D'APPELLO DI LECCE SEZ. DIST. di TARANTO, depositata il 28/07/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/04/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;

udito l'Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso previa riunione, rigetto del ricorso principale; inammissibilita' per carenza d'interesse del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 16.7.1997, la curatela del fallimento della s.a.s. (OMISSIS) & C., esponeva:

con scrittura privata 10.11.92, come modificata il 5.11.94, aveva promesso di vendere (prima del fallimento) ai coniugi (OMISSIS) - (OMISSIS) l'appartamento con box, facente parte del condominio (OMISSIS); l'immobile era stato consegnato ai compratori il 29.11.1994, previo pagamento di lire 77.000.000 in contanti e accollo di mutuo per il residuo prezzo; essendo nel frattempo fallita la venditrice,intendeva sciogliersi dal contratto preliminare, ai sensi dell'articolo 72, L.F..

Tanto premesso, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Taranto, i coniugi (OMISSIS) - (OMISSIS) chiedendo la risoluzione di detto contratto con condanna degli stessi al pagamento della indennita' di occupazione dell'immobile promesso in vendita.

Si costituivano in giudizio i convenuti ed espletata C.T.U. per calcolare l'ammontare dell'indennita' reclamata dalla curatela,con sentenza 21.12.2001, il Tribunale rigettava la domanda e dichiarava compensate le spese di lite. Avverso tale sentenza il fallimento soccombente proponeva appello; rimanevano contumaci gli appellati.

Con sentenza depositata il 28.7.2006 la Corte d'Appello di Lecce, sez. dist. di Taranto, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava sciolto il contratto preliminare di vendita concluso fra la (OMISSIS) ed i coniugi appellati ordinando a questi ultimi il rilascio dell'appartamento in questione e condannandoli al pagamento, in favore del fallimento, della somma di euro 20.000,00 con interessi legali,a titolo di indennita' per l'utilizzo dell'immobile, oltre al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio. Osservava la Corte di merito che la clausola contrattuale secondo cui "la consegna e il godimento dell'immobile era a titolo precario sino alla stipula dell'atto pubblico di compravendita" e le modalita' di pagamento del prezzo "anche in funzione di caparra confirmatoria", deponevano per la qualificazione del contratto concluso fra le parti come preliminare di compravendita.

Per la cassazione di tale decisione proponevano ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS) formulando un unico, articolato motivo.

Resiste con controricorso il Fallimento della s.a.s. (OMISSIS), in persona del curatore, proponendo, altresi', ricorso incidentale in ordine alla omessa statuizione sulla richiesta di rilascio anche del box, sito nello scantinato della palazzina ove era ubicato l'immobile in questione ed illegittimamente detenuto dai ricorrenti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorrenti deducono:

violazione e falsa applicazione dell'articolo 1470 c.c. e articolo 72 L.F.; contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di appello, la scrittura privata in questione aveva natura di un contratto definitivo di compravendita, avuto riguardo al verbale di consegna del 29.11.1994 con cui era stato consegnato agli acquirenti l'immobile oggetto del contratto stesso dopo il suo completamento. La Corte territoriale aveva omesso ogni motivazione sul fatto controverso e decisivo ai fini del giudizio, quale l'esecuzione delle reciproche prestazioni delle parti, atteso che l'immobile era stato consegnato, il prezzo interamente pagato con accollo,da parte degli acquirenti, del mutuo fondiario ed anche delle somme relative agli interessi passivi maturati e maturandi e degli oneri condominiali. Considerato, quindi, che il bene venduto era stato gia' trasferito in proprieta' agli acquirenti, il Curatore non avrebbe potuto sciogliere il vincolo contrattuale ai sensi dell'articolo 72, L.F..

Vanno,preliminarmente, riuniti i ricorsi, ex articolo 335 c.p.c., in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

Il ricorso principale e' infondato giacche' la questione se costituisse contratto definitivo gia' quello stipulato nel 1992 non era stata proposta in appello dai convenuti vittoriosi, essendo gli stessi rimasti contumaci, e la sua proposizione non e' conseguentemente consentita in sede di legittimita'.

La Corte distrettuale ha, comunque, congruamente motivato la propria decisione, ravvisando una espressa connotazione di "precarieta' del godimento dell'immobile consegnato, essendo stato, fra l'altro, previsto la stipulazione dell'atto notarile" cosi' come previsto nel menzionato preliminare" (V fg. 8 sent. irap.). La questione se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo o dar vita ad un preliminare costituisce, comunque, un accertamento in fatto riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimita', ove, come occorso nel caso di specie, adeguatamente motivato (Cass. 564/01; 5962/88). Ne' il ricorrente principale puo' pretendere una rivalutazione delle risultanze istruttorie in quanto congruamente scrutinate dal giudice di appello come sopra evidenziato.

In ordine all'applicabilita' dell'articolo 72, L.F. osserva il Collegio che l'azione proposta dal curatore fallimentare, per lo scioglimento del contratto de quo, non e' preclusa dall'avvenuto pagamento del prezzo ne' dalla immissione dei promissori acquirenti nel possesso dell'immobile,non comportando tali circostanze l'effetto traslativo della proprieta' del bene (V. Cass. n. 7070/04; 4747/99). Il ricorso principale, per quanto osservato, va rigettato.

Merita, invece, accoglimento il ricorso incidentale. La Curatela del Fallimento aveva, infatti, chiesto, sin dall'atto di citazione, anche il rilascio del box oltreche' dell'appartamento in questione ed aveva concluso chiedendo ordinarsi ai convenuti il rilascio dell'immobile oggetto della scrittura privata conclusa fra le parti, con il "box" sito nello scantinato della palazzina condominiale; nel dispositivo della sentenza di appello, al punto b) e' stato, pero', ordinato a controparte solo il rilascio dell'appartamento, con omissione di analogo ordine anche per detto box. A tale omessa pronuncia puo' ovviarsi decidendo nel merito, mediante ordine, ai ricorrenti, di rilascio anche del box, sito nello scantinato della stessa palazzina ove e' ubicato l'appartamento oggetto di causa, in (OMISSIS).

La soccombenza dei ricorrenti principali comporta la condanna degli stessi al pagamento delle spese processuali del presente giudizio di legittimita', liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il principale, accoglie il ricorso incidentale e, decidendo nel merito, ordina il rilascio anche del box, sito nello scantinato della stessa palazzina. Condanna i ricorrenti principali al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per spese oltre accessori di legge.

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