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Se il bene immobile non è in grado di perseguire gli interessi originariamente individuati dalle parti, il contratto può essere risolto per inadempimento., che deve essere valutato ricostruendo le intenzioni delle parti e l'essenzialità dalle stesse attribuita alle rispettive obbligazioni.

Se il bene immobile non è in grado di perseguire gli interessi originariamente individuati dalle parti, il contratto può essere risolto per inadempimento., che deve essere valutato ricostruendo le intenzioni delle parti e l'essenzialità dalle stesse attribuita alle rispettive obbligazioni. Cos' si è pronunciata la S.C. sul quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c., formulato dalla ricorrente che chiede se sia conforme alle disposizioni degli articoli 1453, 1455 e 2697 c.c., la pronuncia di risoluzione di un contratto immobiliare avente ad oggetto un lastrico solare contemplante la possibilita', per la parte promittente, di apportare varianti anche interne al fine di assicurare il rispetto della normativa urbanistica, giustificata dalla mancata realizzazione di un collegamento con l'appartamento sottostante, solo successivamente compromesso in relazione al quale non e' stata assunta obbligazione e in relazione al quale la promissoria non ha formulato doglianze nelle comunicazioni prima dell'inizio del giudizio, dimostrando di non avere un interesse tale da giustificare la risoluzione.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 8 ottobre 2013, n. 22898



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Presidente

Dott. PROTO Cesare Antonio - rel. Consigliere

Dott. PETITTI Stefano - Consigliere

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 27816/2008 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

Nonche' da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente incidentale -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS) SRL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 126/2008 della CORTE D'APPELLO DI TRENTO sezione distaccata di BOLZANO, depositata il 20/06/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/07/2013 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;

udito l'Avvocato (OMISSIS), con delega, difensore della ricorrente che si riporta agli atti;

udito l'Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell'Avvocato (OMISSIS), difensore della resistente che si riporta agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per l'accoglimento 4-6 motivo principale, rigetto del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 21/2/2002 (OMISSIS) s.r.l. conveniva in giudizio (OMISSIS) e il di lei figlio (OMISSIS) per chiedere sentenza costitutiva del trasferimento di due immobili oggetto di due diversi contratti preliminari; il primo, stipulato il (OMISSIS) con il (OMISSIS) quale soggetto fittiziamente interposto alla (OMISSIS), effettiva acquirente, riguardava un lastrico solare al settimo piano di un palazzo nel quale era ubicato, al sesto piano, anche l'appartamento che era oggetto del secondo preliminare stipulato l'(OMISSIS) con la (OMISSIS), in sostituzione di precedente contratto del (OMISSIS) avente il medesimo oggetto, ma stipulato con (OMISSIS).

La sola (OMISSIS) si costituiva in giudizio e riconosceva di essere la promissaria acquirente per entrambi i contratti, contestava il saldo della somma richiesta per l'appartamento del sesto piano, asserendo di avere gia' corrisposto lire 336.000.00, dichiarava di non essersi mai opposta al trasferimento dell'appartamento, previa determinazione dell'importo ancora dovuto tenuto conto dei vizi dell'immobile.

La convenuta proponeva domanda riconvenzionale chiedendo:

- la risoluzione, per inadempimento, del contratto avente ad oggetto il lastrico solare o, in subordine la riduzione del prezzo, per la mancata realizzazione di un idoneo collegamento con l'appartamento del piano sottostante, in funzione del quale era stato acquistato il lastrico;

- il risarcimento dei danni per il ritardo nella consegna dell'immobile corredato da certificato di agibilita' e abitabilita', ritardo che aveva determinato la perdita del contratto di agenzia, non avendo tempestivamente potuto adibire l'immobile a ufficio;

- il risarcimento del danno causato da infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal foro di collegamento tra l'appartamento e il soprastante lastrico. Con memoria ex articolo 183 c.p.c., comma 5, la convenuta chiedeva, in via riconvenzionale, anche il risarcimento per la perdita di un contributo provinciale a causa della mancata stipula del contratto.

Con sentenza del 26/7/2006 il Tribunale di Bolzano accoglieva le domande ex articolo 2932 c.c., della societa' attrice che, tuttavia, condannava al pagamento la somma risarcitoria di lire 6.500.000 per i danni da infiltrazioni di acqua; con riferimento al prezzo di acquisto dell'appartamento, pattuito nell'importo di lire 400.000.000 oltre iva al 4%, il primo giudice riteneva pagata sulla base di quietanze, la somma di lire 150.000.000 iva compresa, mentre non riconosceva pagamenti per lire 100.000.000 che la convenuta affermava essere pagati con due assegni rispettivamente di lire 70.000.000 e lire 30.000.000 e un ulteriore pagamento di lire 80.000.000 in contanti.

La (OMISSIS) proponeva appello avente ad oggetto:

- la determinazione del residuo prezzo da pagare per l'appartamento;

- il risarcimento danni da ritardata consegna;

- il mancato accoglimento di pretese creditorie;

- il mancato accoglimento della riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare riguardante il lastrico solare.

La societa' appellata si costituiva, chiedeva il rigetto dell'appello e, con appello incidentale, tenuto conto del persistente rifiuto della promissaria acquirente di acquistare l'appartamento e il lastrico, chiedeva non piu' l'adempimento, ma la risoluzione dei due contratti per inadempimento oltre al risarcimento danni conseguente all'occupazione dei due immobili, oltre interessi legali.

La Corte di Appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 20/6/2008 in parziale riforma della sentenza appellata, dichiarava risolto il contratto avente ad oggetto il lastrico solare, mentre non accoglieva l'appello incidentale della societa', diretto alla risoluzione per inadempimento del contratto relativo all'appartamento, confermando pertanto la sentenza nella parte in cui aveva trasferito la proprieta' dell'appartamento del sesto piano, ma riformandola quanto al pagamento del prezzo, che la Corte di Appello riteneva gia' integralmente pagato osservando che doveva essere riconosciuta, come pagamento:

- la somma di lire 70.000.000 risultante da un assegno di pari importo trattenuto in garanzia, che la societa' promettente aveva restituito, pagamento che, secondo la Corte distrettuale, risultava confermato dallo smobilizzo di alcuni titoli venditrice aveva ricevuto dal marito della convenuta e che al marito la societa' aveva restituito aveva restituito;

la somma di lire 80.000.000 in quanto risultava prelevata in data prossima alla scadenza contrattualmente prevista per il saldo.

La Corte distrettuale, fermo restando il riconoscimento del danno da infiltrazioni, rigettava le richieste della promissaria acquirente, per le altre poste pretesamente a credito in quanto il danno da ritardata abitabilita' dell'immobile e gli altri crediti non avevano formato oggetto di domanda riconvenzionale, ma erano stati fatti valere tardivamente.

Con riferimento al contratto preliminare avente ad oggetto il lastrico solare, accoglieva la domanda di risoluzione proposta dalla (OMISSIS) rilevando che quanto promesso in vendita era difforme da quanto in concreto offerto perche' con il preliminare era stata promessa una terrazza agibile dall'appartamento con scala interna, che effettivamente nelle planimetrie annesse ai preliminari figurava una scala (pag. 41 della sentenza appellata) mentre tale funzione era compromessa in quanto l'accesso era consentito solo da una scala retrattile collegata alla terrazza con una botola ed era constatata l'impossibilita' di rendere il lastrico una terrazza esclusiva collegata all'appartamento con una scala interna; lo stesso prezzo di lire 100.000.000, adeguato per la terrazza di un superattico era spropositato per un lastrico collegato all'appartamento da una scala retrattile e da una botola.

La societa' (OMISSIS) s.r.l. propone ricorso affidato a sei motivi: i primi tre aventi ad oggetto la pronuncia di risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, del contratto preliminare relativo al lastrico solare, affermandosi invece l'inadempimento della promissaria acquirente e gli ulteriori tre motivi, nell'ultimo dei quali si deduce anche l'ultrapetizione, aventi ad oggetto la determinazione del prezzo gia' pagato dalla promissaria acquirente e la risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile alla promissaria acquirente. Nella (OMISSIS) resiste con controricorso e propone ricorso incidentale affidato a quattro motivi, i primi tre relativi al mancato accoglimento delle domande per controcrediti e il quarto relativo alla disposta compensazione delle spese processuali.

La societa' (OMISSIS) s.r.l. ha depositato memoria.

(OMISSIS) e' rimasto intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente devono essere riuniti, ai sensi dell'articolo 335 c.p.c., il ricorso principale e quello incidentale in quanto proposti avverso la stessa sentenza.

1. Con il primo motivo la societa' ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1351 e 1362 c.c. e ss., e dei principi generali in materia di interpretazione dei contratti nonche' la violazione e falsa applicazione degli articoli 2725 e 2729 c.c..

La ricorrente sostiene:

- che l'interpretazione letterale del contratto, criterio ermeneutico prevalente rispetto ai criteri sussidiari degli articoli da 1366 a 1371 c.c., non avrebbe potuto portare ad altra conclusione se non quella dell'inesistenza di obblighi ulteriori rispetto alla creazione di un collegamento, in effetti realizzato attraverso la scala retrattile e la botola, tra l'appartamento e il soprastante lastrico;

- che l'articolo 1351 c.c., richiede la forma scritta per i contratti preliminari aventi ad oggetto la compravendita di immobili con la conseguenza che il contratto non puo' essere integrato con prove storiche o presunzioni e deduzioni e l'oggetto del contratto era chiaramente individuato nel trasferimento del lastrico non collegato in modo esclusivo al sottostante appartamento;

- che l'interpretazione data al contratto dalla Corte di Appello contrasta con le regole ermeneutiche e con il principio secondo il quale il contratto deve avere forma scritta.

Formulando il quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c., ora abrogato, ma applicabile ratione temporis, la ricorrente chiede se sia conforme alle disposizioni di cui agli articoli 1351 1362, 2725 e 2729 c.c., l'interpretazione di un contratto preliminare di compravendita di un bene immobile operata in spregio delle pattuizioni contrattuali e facendo ricorso, in via di integrazione della volonta' contrattuale, ad una deposizione testimoniale e a presunzioni e deduzioni semplici, ricavate dalla denominazione del complesso residenziale o dalla adeguatezza della misura del prezzo, valutata in difetto di richiamo a elementi istruttori e indagine tecnica.

2. Con il secondo motivo la societa' ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 1455 e 2697 c.c., e l'omessa insufficiente e contraddittoria motivazione, nonche' l'omesso esame delle clausole contrattuali e di documenti decisivi.

La ricorrente sostiene che:

- la promittente venditrice non ha assunto l'obbligo di vendere unitariamente un compendio immobiliare costituito da appartamento e soprastante terrazza, collegati da scala, ma ha assunto due separate obbligazioni obbligandosi a vendere prima un lastrico e poi un appartamento;

- che la botola e la scala retrattile erano state realizzate per un impegno assunto dopo il contratto e in precedenza non v'era assunzione di obbligazione contrattuale con riferimento al collegamento in via esclusiva tra appartamento e lastrico;

- che il mancato collegamento avrebbe comportato, a tutto voler concedere, una riduzione del prezzo per importo pari al costo (lire 10.000.000) per realizzare il collegamento.

Formulando il quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c., la ricorrente chiede se sia conforme alle disposizioni degli articoli 1453, 1455 e 2697 c.c., la pronuncia di risoluzione di un contratto immobiliare avente ad oggetto un lastrico solare contemplante la possibilita', per la parte promittente, di apportare varianti anche interne al fine di assicurare il rispetto della normativa urbanistica, giustificata dalla mancata realizzazione di un collegamento con l'appartamento sottostante, solo successivamente compromesso in relazione al quale non e' stata assunta obbligazione e in relazione al quale la promissoria non ha formulato doglianze nelle comunicazioni prima dell'inizio del giudizio, dimostrando di non avere un interesse tale da giustificare la risoluzione.

Con riferimento al vizio di motivazione, la ricorrente sostiene che la motivazione sarebbe carente sui punti decisivi costituiti dalla pretesa assunzione di un obbligo contrattuale di realizzare il collegamento esclusivo e dell'inadempimento di tale obbligazione, nonche' della gravita' e importanza tale da giustificare la pronuncia di risoluzione oltre che dall'omesso esame di documenti.

3. Con il terzo motivo la societa' ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 1455 e 2697 c.c..

La ricorrente sostiene:

- di avere provato la stipula di un contratto preliminare per la vendita del lastrico solare al prezzo di lire 400.000.000 (rectius 100.000.000: la cifra di 400.000.000 costituisce evidente lapsus calami in quanto il prezzo del lastrico era incontestabilmente fissato in lire 100.000.000);

- che la promissaria non aveva pagato neppure parzialmente il prezzo rendendosi totalmente inadempiente e rifiutandosi di stipulare il contratto definitivo.

- che pertanto ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c., doveva essere pronunciata la domanda di risoluzione per inadempimento della controparte.

4. I primi tre motivi devono essere esaminati congiuntamente risolvendosi nell'unitaria censura della pronuncia di risoluzione del contratto preliminare relativo al lastrico solare (variamente articolata con riferimento alle regole di ermeneutica contrattuale, alla mancanza di un accordo scritto circa la realizzazione della scala interna, al mancato pagamento del prezzo da parte della promissaria e al suo rifiuto di stipulare il contratto) della decisione della Corte di Appello.

4.1 I motivi sono infondati e si risolvono in una critica delle valutazioni del giudice di appello che concernono l'esistenza, nelle planimetrie annesse ai preliminari della previsione di una scala (pag. 41 della sentenza), la valutazione della testimonianza del Tinti, richiamata alla pagina 42 della sentenza, circa la caratteristica del fabbricato, denominato terrazze proprio in relazione alla proprieta' esclusiva dei proprietari degli attici, dei lastrici solari collegati da scale interne, l'inidoneita' della scala retrattile con botola a realizzare l'interesse contrattuale, la sproporzione del prezzo pattuito che sarebbe giustificato per un superattico e non per un lastrico solare collegato da una botola e da una scala retrattile (pag. 42 della sentenza).

Occorre premettere che, accogliendo la tesi della ricorrente, si dovrebbe giungere alla conclusione che la promissaria acquirente avrebbe promesso di acquistare, l'(OMISSIS) in (OMISSIS), al prezzo di lire 100.000.000 e prima ancora di essere proprietaria di un appartamento sottostante, senza alcun collegamento con il successivo acquisto e senza neppure la previsione della realizzazione di una botola di accesso raggiungibile con una scala retrattile (in quanto oggetto di benevola concessione post contrattuale) un lastrico solare, di fatto privo di utilita' senza il sottostante appartamento (perche' non era stato ancora concluso il preliminare per il sottostante appartamento), sobbarcandosi i costi della relativa manutenzione.

L'interpretazione della Corte di Appello delle pattuizioni contrattuali, ricavata dall'interpretazione di entrambi i contratti e non dei contratti atomisticamente considerati, ha consentito di ricondurre a ragionevolezza l'accordo altrimenti del tutto privo di logica e per nulla corrispondente ad un interesse della promissaria acquirente.

In primo luogo, la Corte di Appello ha rilevato che nelle planimetrie annesse ai preliminari una scala era prevista e il riferimento ad una scala compare anche a pagina 3 del ricorso con riferimento al preliminare avente ad oggetto il lastrico, laddove si dice che il lastrico sarebbe reso accessibile mediante un collegamento realizzato a mezzo di scala scoperta dal vano condominiale; non risulta che questa scala sia stata realizzata, mentre e' stata realizzata una scala retrattile collegata alla terrazza con una botola, inidonea a soddisfare le ragioni per le quali la promissaria si era impegnata all'oneroso acquisto.

Ma, a prescindere da questa considerazione di carattere formale, e' assorbente rilevare che la censura secondo la quale non era prevista per iscritto in contratto la realizzazione di una scala interna, con determinate caratteristiche di accessibilita', non attinge la ratio decidendi secondo la quale il bene promesso in vendita e il bene concretamente offerto non erano corrispondenti in relazione alla funzione in concreto assunta come essenziale dalle parti riconducendosi cosi' l'inadempimento alla fattispecie della vendita di cosa diversa da quella promessa.

Tale essendo la ratio decidendi, la circostanza che nel contratto non fosse specificamente prevista, per iscritto, la realizzazione di una scala interna, non rileva come inadempimento di un obbligo da ricercarsi in una specifica previsione contrattuale, ma attiene al profilo dell'interpretazione della volonta' delle parti, dovendosi, appunto stabilire se le stesse avessero o meno inteso attribuire a quella funzione il carattere di funzione essenziale; pertanto l'evento risolutivo non e' stato collegato all'inadempimento di specifiche obbligazioni assunte con il contratto, ma alle caratteristiche funzionali della cosa promessa in vendita.

Contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, la Corte di Appello ha correttamente applicato il principale canone ermeneutico nell'interpretazione dei contratti, ossia ha ricercato e individuato la comune intenzione delle parti desunta dall'evidente collegamento (ancorche' con una motivazione molto sintetica) tra i due contratti (stipulati dalle stesse parti e in tempi ravvicinatissimi), che rendevano evidente come le stesse ritenessero pacifico che tra l'appartamento dell'ultimo piano, compromesso in vendita poco tempo dopo e il lastrico solare dovesse esservi un rapporto di accessorieta' tale per cui la soprastante copertura dovesse essere agevolmente fruibile dall'ultimo piano.

La Corte di Appello ha poi rilevato che il bene era del tutto inidoneo a realizzare questo interesse contrattuale e che tale interesse era essenziale nell'economia del contratto.

Sempre con riferimento all'accertata diversita' del bene, si rivela altresi' infondato l'assunto della ricorrente secondo il quale il preliminare relativo al lastrico dovesse essere interpretato indipendentemente dal successivo preliminare relativo al sottostante appartamento, essendo invece incensurabile l'apprezzamento dei giudici del merito secondo il quale sia per l'ammontare del prezzo pattuito, sia per la collocazione dell'appartamento dell'ultimo piano, immediatamente sottostante al lastrico, sia per l'identita' delle parti contraenti, in tanto il lastrico veniva acquistato in quanto idoneo a garantire una migliore godibilita' dell'appartamento sottostante. La Corte di Appello ha valutato come spropositato il prezzo pattuito nel (OMISSIS) per un semplice lastrico solare non idoneamente collegato all'appartamento e a fronte di questa valutazione, la ricorrente non apporta elementi di valutazione contrastanti.

L'impegno alla realizzazione di una scala di accesso (come conseguenza delle caratteristiche essenziali che doveva possedere il lastrico compravenduto e che invece non possedeva) e' stato individuato dalla Corte di Appello, con congrua motivazione (anche, ma non esclusivamente, considerando le planimetrie allegate ai preliminari) all'esito di una valutazione complessiva dei due contratti.

Ne discende il rigetto dei primi tre motivi di ricorso.

5. Con il quarto motivo la societa' ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1351, 2697, 2721, 2725, 2726 e 2729, e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Il motivo (riguardante il preliminare per l'appartamento dell'ultimo piano) ha per oggetto l'ammontare dei pagamenti effettuati a titolo di prezzo dalla promissaria e riconosciuti dalla Corte di Appello nell'ammontare corrispondente al prezzo pattuito (lire 400.000.000), mentre erano provati solo pagamenti per lire 180.000.000 residuando cosi' un debito di lire 220.000.000 oltre iva, ingiustamente non riconosciuto.

La ricorrente sostiene che la promissaria aveva dedotto e non gia' provato il pagamento di sole lire (lire 70.000.000 + 80.000.000) e, quindi, non dell'intero prezzo; inoltre neppure i due pagamenti erano provati essendo inidonea la prova dei pagamenti la prova presuntiva e comunque non sussistendo gli elementi gravi precisi e concordanti per sostenere che la prova fosse raggiunta, ma esistendo, al contrario, presunzioni di segno opposto, tenuto conto che:

- non v'erano elementi di prova per sostenere che la somme prelevate dalla (OMISSIS) dai suoi conti fossero versate alla societa';

- non v'era motivo di ritenere che la promittente avesse richiesto pagamenti "in nero" di somme che, invece, risultavano esposte in contratto;

- non era ragionevole ritenere che la promissaria pagasse la ragguardevole somma di lire 150.000.000 senza pretendere alcuna ricevuta;

- nella nota 25/1/2002 del suo avvocato aveva riconosciuto di essere ancora tenuta al saldo del residuo dovuto come da contratto preliminare;

- da un contratto stipulato in data (OMISSIS) con (OMISSIS) s.r.l. (dante causa di (OMISSIS))risultava il versamento, da parte di (OMISSIS) a (OMISSIS), di lire 80.000.000 per la vendita di altro appartamento, dal cui contratto la (OMISSIS) era receduta, con obbligo di restituzione.

In conformita' alle deduzioni la ricorrente formula il corrispondente quesito di diritto e, con riferimento al vizio di motivazione, e' chiaramente individuato il fatto controverso e le ragioni di insufficienza della motivazione.

5.1 L'articolo 2729 c.c., stabilisce che le presunzioni non sono ammissibili nei casi in cui la legge esclude la prova per testimoni.

L'articolo 2726 c.c., stabilisce che le norme stabilite per la prova testimoniale si applicano anche al pagamento e alla remissione del debito e pertanto e' ammessa la deroga al divieto della prova testimoniale in ordine al pagamento delle somme di denaro eccedenti il limite previsto dall'articolo 2721 c.c., (euro 2,58), ma la deroga e' subordinata ad una concreta valutazione delle ragioni in base alle quali, nonostante l'esigenza di prudenza e di cautela che normalmente richiedono gli impegni relativi a notevoli esborsi di denaro, la parte non abbia curato di predisporre una documentazione scritta (cfr. Cass. 25/5/1993 n. 5884).

Tuttavia lo stesso articolo 2721 c.c., da un lato consente l'ammissione della prova oltre il limite suddetto e, dall'altro, pone una limitazione che non attiene a ragioni di ordine pubblico, ma a tutela di interessi privatistici, con la conseguenza che la limitazione probatoria non solo non e' rilevabile di ufficio, ma neppure dalle parti se non dedotta in sede di ammissione della prova o, quanto meno, in sede di espletamento della stessa (v. Cass. n. 3186/2006).

La societa' ricorrente lamenta che la Corte di Appello ha deciso sulla base della testimonianza del marito della (OMISSIS), ma, l'illegittimita' dell'utilizzo ai fini probatori della testimonianza, con riferimento alle norme sopra richiamate, deve escludersi per le ragioni teste' enunciate, tenuto conto che la Corte di Appello non era tenuta a rilevare di ufficio l'inammissibilita' della testimonianza e che non risulta che l'inammissibilita' della stessa sia stata tempestivamente dedotta.

Per il resto la censura attiene alla valutazione degli elementi documentali raccolti, utilizzabili ai sensi dell'articolo 2721 c.c., comma 2, (la cui utilizzabilita' e' chiaramente evincibile dalla motivazione nel riferimento al pagamento "in nero", ossia senza fattura e nel riferimento alla dazione dell'assegno in garanzia e restituito).

In tema di prova per presunzione, non occorrendo che i fatti sui quali la presunzione stessa fonda siano tali da far apparire l'esistenza del fatto ignoto come l'unica conseguenza possibile da quelli accertati in giudizio, e' sufficiente che il fatto ignoto medesimo sia desunto, alla stregua di un canone di probabilita', e con riferimento ad una connessione di avvenimenti possibile e verosimile secondo un criterio di normalita'.

La valutazione della decisivita' degli elementi presuntivi posti a fondamento della decisione e' riservata al giudice del merito e non e' censurabile in sede di giudizio di legittimita', se assistita da congrua motivazione.

Nella specie, non puo' dubitarsi che sussista una congrua motivazione per quanto attiene al pagamento della somma di lire 70.000.000, essendo fondata oltre che sulla testimonianza, dalla restituzione dell'assegno di pari importo che era stato dato in garanzia e dal riscontro costituito dalle risultanze dell'estratto conto.

E' invece meramente apparente e, quindi, del tutto insussistente la motivazione secondo la quale sarebbe provato presuntivamente anche l'ulteriore versamento della somma di lire 80.000.000, convincimento al quale previene la Corte di Appello sulla base della presunzione che anche il saldo avrebbe dovuto essere pagato "in nero", non sostenuta da un serio elemento di verosimiglianza e dall'unico elemento costituito dalla vicinanza del prelievo rispetto alla data pattuita per il saldo.

Il rapporto di dipendenza tra il fatto noto e quello ignoto deve essere accertato con riferimento ad una connessione possibile e verosimile di accadimenti la cui sequenza e ricorrenza possano verificarsi secondo le regole di esperienza (Cass. 16993/2007; Cass. 18021/2009), ma nulla di tutto cio' e' rinvenibile nella motivazione secondo la quale ogni prelievo, se effettuato in data prossima ad una scadenza contrattuale, dovrebbe essere imputato al saldo di un debito, che, nella specie, neppure risulta essere un saldo; infatti allo stato delle attuali risultanze processuali nei limiti in cui sono state sottoposte all'esame di questa Corte, a fronte di un prezzo di lire 400.000.000 oltre iva sarebbero state versate lire (180.000.000 + 70.000.000) 250.000.000, residuando una somma ben maggiore rispetto all'importo di lire 80.000.000.

La totale inconsistenza della motivazione impone l'accoglimento del motivo di ricorso in esame nei limiti sopra precisati con rinvio alla Corte di Appello di Trento, altra sezione, per la rinnovazione del giudizio di merito per tutto quanto non deciso in questa sede; il giudice del rinvio dovra' altresi' tenere conto del controcredito riconosciuto alla promissaria acquirente per i danni da infiltrazioni.

Siccome e' cassata la sentenza impugnata per la parte in cui ha dichiarato la risoluzione del preliminare relativo all'appartamento per inadempimento della societa' promittente venditrice, il giudice del rinvio, solo nel caso di conferma della pronuncia risolutoria, dovra' nuovamente valutare le conseguenze risarcitorie dell'eventuale inadempimento in relazione alla ragioni di credito oggetto del secondo motivo del ricorso incidentale (danno da ritardo nella consegna dell'immobile) e del terzo motivo del ricorso incidentale (in relazione alla dedotta violazione dell'articolo 183 c.p.c., comma 5).

6. Con il quinto motivo la societa' ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 1455 e 2697 c.c., censurando il mancato accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento del preliminare in relazione al mancato pagamento del saldo prezzo.

6.1 Il motivo resta assorbito dall'accoglimento, per quanto di ragione, del quinto motivo, che comporta la necessita' per il giudice del rinvio, di accertare l'eventuale inadempimento e la sua rilevanza.

7. Con il sesto motivo la societa' ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c., per ultrapetizione e il vizio di omessa insufficiente e contraddittoria motivazione sostenendo che la Corte di Appello, incorrendo nel vizio di ultrapetizione, avrebbe ritenuto interamente saldato il prezzo, pur in presenza di eccezione di pagamento limitato ad una sola parte del prezzo.

7.1 Anche questo motivo resta assorbito dalla cassazione, per quanto di ragione, della sentenza, che imporra' al giudice dei rinvio, di riesaminare, nel merito, la domanda di risoluzione per inadempimento.

8. Con il primo motivo del ricorso incidentale, subordinato all'eventuale accoglimento del sesto motivo, la ricorrente incidentale deduce la violazione dell'articolo 132 c.p.c., sostenendo che la norma sarebbe violata per la mancata esplicitazione dei motivi per i quali sarebbe stata accolta la sua domanda di riduzione del prezzo, implicitamente risultante dalla ritenuta estinzione dell'obbligazione per intervenuto pagamento.

8.1 Il motivo e' inammissibile in quanto non puo' desumersi neppure implicitamente l'accoglimento di una domanda per la riduzione del prezzo dalla mera affermazione che il prezzo e' stato integralmente pagato e non e' stato dedotto il vizio di omessa pronuncia.

9. Con il secondo motivo la ricorrente incidentale deduce la violazione degli articoli 1223 e 1226 c.c., e il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione.

10. Con il terzo motivo la ricorrente incidentale deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 183 c.p.c., comma 5, ante riforma.

11. I due motivi, come detto in precedenza, restano assorbiti dall'annullamento della sentenza nella parte in cui ha accertato la risoluzione per inadempimento, con la conseguenza che dovranno essere esaminati dal giudice del rinvio solo nel caso in cui sia pronunciata sentenza di risoluzione per inadempimento.

12. Con il quarto motivo la ricorrente incidentale deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 91 c.p.c., lamentando l'integrale compensazione delle spese del processo malgrado la sostanziale totale soccombenza della societa' (OMISSIS).

12.1 Anche questo motivo resta assorbito dalla cassazione della sentenza in quanto solo all'esito finale del giudizio il giudice del rinvio dovra' individuare la parte soccombente e pronunciare sulle spese dell'intero giudizio.

13. In conclusione deve essere deve essere accolto, nei limiti di cui in motivazione, il quarto motivo del ricorso principale, devono essere rigettati i primi tre motivi del ricorso principale, restando assorbiti il quinto e il sesto motivo; deve essere dichiarato inammissibile il primo motivo del ricorso incidentale con assorbimento degli ulteriori tre motivi. Conseguentemente la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di Appello di Trento - sezione distaccata di Bolzano in diversa composizione per la rinnovazione del giudizio di merito per tutto quanto non deciso in relazione ai motivi dichiarati assorbiti e anche per le spese dell'intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta i primi tre motivi del ricorso principale, accoglie per quanto in motivazione il quarto motivo, dichiara assorbiti il quinto e il sesto motivo.

Dichiara inammissibile il primo motivo del ricorso incidentale e dichiara assorbiti gli altri motivi dello stesso ricorso.

Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di Appello di Trento - sezione distaccata di Bolzano in diversa composizione, per la rinnovazione del giudizio di merito per tutto quanto non deciso in relazione ai motivi dichiarati assorbiti e anche per le spese dell'intero giudizio.
 

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