stiamo facendo le divisione ereditaria ed è molto complicato ,non voglio andare da avvocati ,siamo s...

Il Professionista ha risposto: 3558 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
Un bene, un diritto reale su un bene ed anche un intero patrimonio, può appartenere a più persone insieme: si ha in tal caso una comunione.
Si ha comunione (art. ---- e segg. c.c.), dunque, quando più persone sono titolari dello stesso diritto. Caratteristica di essa è che il diritto di ognuno investe l'intera cosa, incontrando però un limite nel corrispondente diritto degli altri.
Da questa, che è la vera comunione, detta anche pro-indiviso, si distingue quella cosiddetta pro-diviso, coi comproprietari, ognuno titolare esclusivo di una parte determinata del bene.
La comunione può essere volontaria, quando più persone decidono di darvi vita di comune accordo; forzosa, quando un soggetto, per legge, può essere obbligato da uno o più altri soggetti ad una situazione di comproprietà (si pensi alla comunione forzosa del muro); incidentale, quando ciò dipende da eventi d'altra natura: tipico il caso della comunione ereditaria, ossia di quella che si determina quando al de cuius subentrano più eredi.
Si parla, quindi, di comunione, quando la proprietà o un altro diritto reale, spetta in comune a più persone (detti comunisti).
Nessun comunista è titolare del diritto di una parte della proprietà, ma il diritto di ciascuno riguarda l'intera cosa, con limitazioni all'esercizio del proprio diritto, per evitare pregiudizi all'uguale diritto altrui.
La disciplina della comunione è innanzitutto quella dettata dalla volontà delle parti. In mancanza si applicano le regole contenute negli articoli ---- e ss c.c. cosicché ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tutti i partecipanti hanno diritto pertanto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune ma per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata esclusivamente secondo il valore delle rispettive quote, vincolano la minoranza dissenziente.
Per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti sul bene comune e per le locazioni ultranovennali, è invece necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti (art. ---- c.c.), mentre con la maggioranza per teste e i due terzi per quote è possibile iscrivere ipoteca.
Con la maggioranza semplice è poi possibile formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il migliore godimento della cosa comune nonché delegare l'amministrazione ad uno o più partecipanti o ad un terzo estraneo alla comunione.
Ciascun partecipante deve poi contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e a quelle deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al diritto.
Quanto agli atti di disposizione ovviamente ciascun partecipante è libero di disporre della propria quota, cosicché l'acquirente entrerà a far parte della comunione.
Ciascun partecipante, peraltro, ha il diritto potestativo di chiedere lo scioglimento della comunione volontaria e quindi la divisione.
La divisione, se tutte le parti sono d'accordo, è eseguita con contratto, altrimenti ogni partecipante può rivolgersi all'autorità giudiziaria e la divisione sarà fatta con sentenza, che può porre a carico dei condividenti obblighi reciproci, finalizzati allo scioglimento della comunione.
Sempre che sia possibile, la divisione deve essere effettuata in natura, nei limiti della comoda divisibilità dei beni. In caso di indivisibilità del bene si procede alla vendita ovvero all'assegnazione dello stesso ad un singolo partecipante della comunione, con riparto di quanto incassato, secondo le regole della divisione ereditaria (art. --- c.c.).
Questo un quadro generale della normativa applicabile al caso di specie che ci consente di osservare quanto segue.
Come possibile rilevare da quanto esposto in precedenza si potrà, al fine di risolvere le problematiche evidenziate, o cercare un accordo transattivo tra i partecipanti alla comunione anche in relazione ad una vera e propria divisione degli immobili costituenti l'eredità ovvero procedere in tal senso attraverso una domanda giudiziale diretta ad ottenere la divisione degli immobili e lo scioglimento della comproprietà.
Sotto il primo aspetto, sarebbe possibile dividere la proprietà tra i fratelli in ragione delle quote, riterrei, però, previa nuova valutazione degli immobili in comproprietà, ed assegnazione delle stesse in base agli immobili da assegnare e residuo da liquidare in contanti.
In ragione di tanto potrete trasporre le vostre intenzioni in una scrittura privata, se volete autenticata da un notaio e registrata, nella quale indicate compiutamente la disciplina degli immobili in comproprietà, la costituzione dei diritti sugli stessi, le clausole economiche previste ovvero l'assegnazione in capo a ciascuno della proprietà di una parte degli immobili.
Le proposte indicate con la richiesta di parere parrebbero plausibili soprattutto ove consentano una ripartizione degli immobili ed una liquidazione delle quote ai soggetti assegnatari di immobili con minore valore di mercato.
E certo che nella stima da effettuare si dovrà tenere presente anche la necessità di effettuare i lavori di ristrutturazione di alcuni immobili e che tanto influirà sul loro valore di mercato che sarà così sensibilmente diminuito.
In assenza di alcuna volontà circa una ripartizione concordata si potrà procedere ad una domanda di divisione giudiziale secondo le modalità prospettate in precedenza che potrebbe portare anche, in assenza di un accordo tra le parti, alla vendita dell'intero patrimonio immobiliare ed alla divisione del ricavato tra i comproprietari.
Soluzione questa da ritenere ultima spiaggia atteso che la vendita può portare a ribassi di prezzo tanto da non soddisfare economicamente le parti ma anche di consentirle ove volesse di poter formulare l'offerta di acquisto degli immobili al prezzo stabilito dal consulente tecnico stimatore offrendo così la somma agli altri comproprietari.
Direi, pertanto, che le strade percorribili sono tante ma non possono prescindere dalla volontà delle parti di risolvere la questione con il buon senso e con l'accordo che resta sempre la migliore soluzione delle problematiche.
Lei potrà naturalmente rilevare la quota di sua nipote anche stragiudizialmente sottoscrivendo un accordo con la stessa e facendola rinunciare a qualsiasi pretesa in ordine a tutti gli immobili facenti parte della comunione.
Ove tanto non avvenisse sua nipote potrà rivolgersi al giudice e chiedere lo scioglimento della comunione.
Peraltro, si potrebbe formare una sorta di regolamento per l'ordinaria amministrazione delle cose oggetto di comunione con la maggioranza semplice delle quote.
Nella gestione della cosa comune, infatti, può prevalere la decisione della maggioranza atteso che, sebbene tutti i partecipanti abbiano diritto di concorrere nell'amministrazione, in relazione all'ordinaria amministrazione le decisioni della maggioranza vincolano la minoranza.
Naturalmente la maggioranza va calcolata in relazione al valore delle quote di ciascun partecipante.
Questo per l'ordinaria amministrazione, invece, per l'eventuale vendita ovvero per la costituzione di diritti sul bene e per le locazioni ultranovennali, è invece necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti.
Se, invece, si deve decidere con riferimento all'adozione di innovazioni sulla cosa comune, occorre la delibera della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo del bene, purché le innovazioni stesse non pregiudichino il godimento di alcuno dei comproprietari e non comportino una spesa eccessivamente gravosa.
Pertanto, potrebbe essere necessario formulare un regolamento o addivenire alla decisione di affidare la gestione degli immobili ad uno dei partecipanti o ad un terzo estraneo alla comunione che possa prendere decisioni consone.
Io in conclusione riterrei più opportuno procedere con l'accordo di tutti ad una nuova valutazione degli immobili che in considerazione dello stato in cui sono e degli interventi da effettuare ed effettuati consentiranno una più affidabile rispondenza ai valori degli stessi e consentirebbe una più consona individuazione dei valori degli immobili ed una più plausibile quantificazione delle quote.
Tanto le consentirebbe di poter formulare la proposta transattiva con maggiore peso sugli altri.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento.
Avv. Barbara Accettura


» Fai la tua domanda ai nostri avvocati esperti in Testamento

Il Professionista ha risposto: 3557 giorni fa
Come le ho detto nel parere gli atti di straordinaria amministrazione possono essere disposti con una deliberazione a maggioranza qualificata che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune,
sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti o di alcuno dei dissenzienti e che non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Tanto induce a ritenere che senza previa decisione della maggioranza dei partecipanti alla comunione le spese sostenute non potranno poi essere richieste agli altri.
Ove, però, si tratti di spese necessarie alla conservazione della cosa comune perchè essa non vada distrutta o deteriorata e di quelle necessarie per il godimento della cosa comune inteso quale ordinaria utilizzazione da parte dei comunisti, allora tutti i partecipanti sono obbligati.
Occorrerà fare questa distinzione rispetto agli interventi da effettuare al fine di comprendere se si possa o meno farsi ripetere le somme anticipate per l'esecuzione degli interventi.
Parrebbe comunque opportuno, prima di effettuare i lavori, comunicare la necessità degli interventi ed invitarli alla partecipazione economica agli stessi.
Per quanto riguarda sua nipote potrà liquidare la sua quota come le ho già detto nel parere, dovrà però far specificare nell'atto la cessione della quota e la rinuncia della stessa nipote ad ogni ulteriore diritto.
Potrà anche procedere all'acquisto delle quote di proprietà degli altri comunisti relativamente all'immobile dove abita che naturalmente così uscirà dalla comunione.
Per le tasse non ho possibilità di dirle quanto dovrà pagare.
In ogni caso potrà contattarmi telefonicamente domani pomeriggio.
Cordialità